"La casa è il miglior investimento" è una frase ricorrente nelle conversazioni familiari europee, soprattutto italiane. La letteratura accademica racconta una storia diversa, basata sul rendimento reale di lungo periodo e sulla distinzione tra acquisto e affitto dell'immobile. I numeri.
Il punto di partenza accademico
Lo studio di riferimento è di Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick, Taylor 2019 "The Rate of Return on Everything, 1870-2015" pubblicato dalla NBER. Misurazione del rendimento reale globale per asset class su 145 anni:
- Real estate (housing): 7,05%/anno reale globale.
- Equities: 6,89%/anno reale globale.
Sembra una vittoria del mattone. Ma il 7,05% si compone di due elementi:
- Capital appreciation (prezzo): ~3%/anno reale.
- Net rental yield (canone netto): ~5%/anno.
Per chi acquista una residenza primaria (e ci abita, quindi non incassa l'affitto), il rendimento si riduce alla sola capital appreciation: ~1-1,3%/anno reale (Dimson-Marsh-Staunton 2018, Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook).
Ben Felix nel suo "Housing: The Best Investment In History (On Paper)": acquistare una casa per viverci non è "investire in real estate", è "rinunciare alla rental yield". Lo dicono i dati di 145 anni in 16 paesi sviluppati.
I prezzi reali 2010-2024
Eurostat House Price Index, deflazionato per HICP, totale 2010-2024:
- Italia: −8% (peggior performer dell'Europa occidentale).
- Germania: +44%.
- Francia: +12%.
- Spagna: −3% (post-bolla 2008).
- Paesi Bassi: +52%.
In dieci anni di mercato europeo positivo, la casa italiana ha perso valore reale. Le famiglie italiane hanno il 70% del patrimonio in immobiliare (Banca d'Italia IBF) — la concentrazione massima in Europa.
Capital + rental yield: la formula completa
Yield lordo da affitto 2024 (Tecnocasa / ISMEA / SEFM / INE / DNB):
- Milano: 4,5%.
- Roma: 5,2%.
- Torino: 6,8%.
- Berlino: 3,2%.
- Parigi: 3,1%.
- Madrid: 5,0%.
- Barcellona: 4,2%.
- Amsterdam: 3,8%.
Yield netto (post-tassazione, manutenzione, vacancy ~2 mesi/anno, IMU/equivalenti): tipicamente 50-60% del lordo.
Italia: real estate al 70% del patrimonio
Banca d'Italia Indagine sui Bilanci delle Famiglie 2022:
- 70% patrimonio totale in real estate (residenza primaria + secondarie).
- 27% in attività finanziarie.
- 3% in attività produttive.
Tre conseguenze:
1. Sottodiversificazione cronica: due terzi del patrimonio in un asset con beta locale alto e liquidità bassa. 2. Carico fiscale localizzato: IMU sulle seconde case + bollo dossier + IVAFE su esteri = sistema impositivo che colpisce diversamente le tre allocazioni. 3. Crisi di liquidità: in un evento bisogno di liquidità, vendere immobiliare richiede 6-12 mesi e sconti del 10-20%. Vendere ETF: T+2.
Germania: paese di affittuari (e di ricchi)
Bundesbank PHF: solo 49% delle famiglie tedesche possiede la casa, contro il 77% italiane. Eppure il patrimonio netto familiare mediano tedesco è €106K vs italiano €164K (ECB HFCS). Differenza spiegabile dalla composizione: i tedeschi hanno meno casa ma più asset finanziari liquidi.
Curiosità contro-intuitiva: il patrimonio mediano è più alto in Italia, ma il patrimonio finanziario netto (escluso immobile) è più alto in Germania. La casa "blocca" valore in un asset illiquido e poco diversificato.
Francia, Spagna, Paesi Bassi a confronto
Quota patrimonio in real estate (ECB HFCS 2021):
- Italia: 70%.
- Spagna: 66%.
- Francia: 58%.
- Paesi Bassi: 49%.
- Germania: 41%.
Yield reale storica 2010-2024 (capital appreciation + rental yield netto, per chi affitta):
- NL: 8%/anno (boom Amsterdam + rental yield decente).
- DE: 5,5%/anno.
- FR: 3,8%/anno.
- ES: 2,5%/anno (post-bolla).
- IT: 1,5%/anno (capital negativo + yield decente nei capoluoghi non-Milano).
Simulazione: €400K casa vs ETF
Scenario: 35 anni, €400K disponibili, 25 anni di durata, ipotesi 2024 → 2049.
Scenario A — acquisto residenza primaria (€400K, Milano monolocale 60 mq):
- Capital appreciation: 1% reale/anno (Dimson-Marsh-Staunton).
- Affitto risparmiato: €1.200/mese, ovvero €14.400/anno (yield "imputato" lordo 3,6%).
- Costi: IMU, manutenzione, condominio: 1,2%/anno.
- Patrimonio terminale (valore casa): ~€513K reali.
- Affitto cumulato risparmiato: ~€360K reali.
- Totale benefici: ~€873K reali.
Scenario B — affitto + ETF (paga €1.200/mese affitto, investe €400K in MSCI World):
- Rendimento ETF 5%/anno reale netto (post-26% capital gain finale).
- Affitto pagato per 25 anni cumulato: ~€360K reali.
- Patrimonio terminale ETF: ~€1.355K reali.
- Affitto cumulato pagato: ~€360K reali.
- Totale netto: ~€995K reali.
Differenza in favore dello scenario B: ~€122K reali su 25 anni, a parità di disponibilità iniziale. La forchetta dipende da: rendimento ETF effettivo (storicamente 4-7% reale), affitto effettivo, capital appreciation della casa specifica.
Conclusione descrittiva
Lo studio storico più completo (Jordà et al. 2019) e i dati Eurostat 2010-2024 raccontano la stessa cosa: la residenza primaria è una scelta di vita e di consumo, non un investimento finanziariamente ottimale. Chi compra l'immobile per affittarlo (real estate investing) cattura il 5% di rental yield e si avvicina al rendimento azionario di lungo periodo. Chi compra per viverci accetta una capital appreciation reale dell'1-1,3%/anno in cambio di stabilità, certezza del costo abitativo, ed effetti non finanziari (radicamento, beneficio psicologico di possedere). La letteratura segnala con consistenza che il primo è un investimento, il secondo è un consumo durevole. Trattarli come la stessa cosa è il primo errore.